Come affittare casa: scopri le regole da rispettare e i nostri consigli

Come affittare casa: scopri le regole da rispettare e i nostri consigli

A causa di un trasferimento di lavoro, per motivi personali o perché hai ricevuto un nuovo immobile in eredità: qualsiasi sia il motivo per il quale desideri mettere in affitto un tuo appartamento o cercarne uno come affittuario, esistono delle normative precise da rispettare.

Ad esempio, le certificazioni richieste possono essere differenti a seconda che si tratti di affittare casa per brevi periodi, per le vacanze, o ancora di una classica locazione per più di un mese.

Se hai deciso di affittare una tua casa oppure di affittarne una ma non sai da dove cominciare, leggi il nostro articolo e scopri gli step giusti da effettuare per muoverti nel modo migliore possibile, tutelarti ed evitare di incorrere in sanzioni.

Le certificazioni necessarie e la firma del contratto

Innanzitutto, è fondamentale assicurarsi che l’immobile possieda i seguenti requisiti prima di metterlo a disposizione per l’affitto o affittarlo tu stesso.

  • Che tutti gli impianti siano in linea con le normative
  • Che gli elettrodomestici (se inclusi nell’affitto) funzionino correttamente
  • Che sull’immobile non gravino pignoramenti, ipoteche o cartelle Equitalia;
  • Che i locali siano puliti

Infine, non va dimenticato che anche l’APE (una volta chiamato ACE) – o contratto di prestazione energetica – fa parte delle certificazioni obbligatorie per affittare casa. Si tratta di un documento che descrive per l’appunto la prestazione energetica dell’appartamento, è necessario che sia redatto da un Certificatore Abilitato e indipendente, ed è obbligatorio compilarlo in caso di locazione dell’immobile.

Se non è presente nel momento della registrazione del contratto, il locatore può incorrere in una pesante sanzione (dai 2000 ai 4000 Euro). L’attestato deve essere mostrato durante le fasi di contrattazione, per poi consegnarlo all’affittuario, a questo proposito, è importante che il contratto contenga una clausola dedicata dove viene dichiarato che chi affitterà l’immobile possiede tutte le informazioni e ha ricevuto l’ACE.

Al momento della firma il locatore dovrà allegare documento di identità, codice fiscale, piantina dell’immobile, copia dell’atto di acquisto o visura catastale e – come anticipato – attestato ACE.

L’inquilino dovrà dare copia del documento di identità e codice fiscale (anche degli altri conviventi), le sue due ultime buste paga o CUD (se dipendente), ultimo modello Unico e visura camerale (se lavoratore autonomo).

Come registrare il contratto e a chi spetta farlo?

La registrazione del contratto deve essere effettuata dal locatore entro 30 giorni dalla firma dello stesso. Può essere fatta presso l’Agenzia delle Entrate oppure online tramite un CAF o sempre sul sito dell’Agenzia delle Entrate (ma, attenzione, sarà necessario scaricare un apposito software per farlo). Ricordati che dovrai inserire il codice identificativo del contratto di locazione da indicare nel modello F24.

Andranno presentati i seguenti documenti (in versione cartacea se si registra il contratto in modo tradizionale, digitale se si registra online):

  • Due copie del contratto di affitto su cui siano apposte le firme originali;
  • Il modello 69 compilato per la registrazione;
  • La ricevuta di pagamento dell’imposta di registro;

Non bisogna dimenticare due marche da bollo di 16 euro, una ogni due pagine (4 facciate) o ogni 100 righe di contratto – sempre a carico dell’affittuario – e l’imposta di registro, che va calcolata moltiplicando il 2% del canone annuo per il numero delle annualità del contratto di locazione (questa imposta andrà invece suddivisa equamente tra proprietario e inquilino).

A maggior tutela di entrambe le parti, raccomandiamo di registrare sempre il contratto. 

Inoltre, omettendo la registrazione del contratto di affitto il locatore, non solo può incorrere in pesanti sanzioni, ma rischia di non poter agire nel caso di un inquilino moroso o che non libera l’appartamento alla scadenza stabilita dal contratto.

Ricordiamo che è possibile optare per la “cedolare secca” al momento del contratto, in questo modo non sarà più necessario corrispondere l’imposta di registro e l’imposta di bollo ma sarà sempre dovuta l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Si tratta di un regime facoltativo, che consiste nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). 

Tieni a mente, però, che optare per la cedolare secca implica la rinuncia alla possibilità di chiedere l’aggiornamento dell’affitto anche quando previsto dal contratto.

In ultimo, ricordiamo che la registrazione va comunicata sia all’affittuario che all’amministrazione del condominio – tramite raccomandata A/R o PEC – rigorosamente entro 60 giorni.

Da leggere: Stai valutando un investimento immobiliare per affitto?

Come affittare casa per brevi periodi

Dal 2017 sono entrate in vigore nuove leggi che hanno reso l’affitto per brevi periodi (ovvero inferiore ai 30 giorni) molto meno vincolato dal punto di vista normativo. Uno dei vantaggi di questo tipo di locazione è che non richiede nessuna registrazione presso l’Agenzia delle Entrate e non ci sono obblighi IVA, a meno che il locatore affitti due o più appartamenti. Ricordiamo che:

  • Alla fine della locazione, andrà rilasciata la quietanza di pagamento, l’affittuario invece dovrà corrispondere al proprietario la tassa di soggiorno (che dovrà versarla a sua volta al fisco).
  • È possibile richiedere all’inquilino una cauzione per coprire eventuali danni, andrà restituita alla fine della locazione se questi non sono avvenuti.
  • Il contratto permette di includere la fornitura di servizi funzionali all’abitazione come: la pulizia dei locali, la biancheria, la fornitura di utenze (come il Wi-Fi e l’aria condizionata)
  • Il contratto non permette di includere la fornitura di servizi aggiuntivi come: i pasti, auto a noleggio, eventuali guide turistiche o interpreti. 

Ora hai tutte le informazioni necessarie per gestire in autonomia l’affitto di una casa, se hai trovato alcuni passaggi complicati, però, potresti pensare di rivolgerti a un’agenzia immobiliare.

Come funziona l’affitto di casa tramite agenzia? Gli agenti si occuperanno al posto del proprietario di pubblicizzare l’appartamento, organizzare e gestire le visite dei potenziali inquilini. Inoltre, si assicureranno che tutte le normative siano seguite correttamente, d’altro canto richiederanno a entrambe le parti, giustamente, una provvigione che potrebbe risultare onerosa.