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Quali sono le spese per l’acquisto della prima casa?

Dalle spese per il notaio al calcolo delle imposte: tutti i costi per l’acquisto della prima casa in Italia e in Europa.

In base a uno studio che abbiamo condotto risulta che in Italia i costi per l’acquisto della prima casa sono tra i più bassi d’Europa.

Le spese per l’acquisto della prima casa però non sono da sottovalutare perché possono rappresentare fino al 10% del prezzo della casa: un costo che può incidere drasticamente sulle scelte da farsi durante la ricerca e selezione dell’immobile.

Nella nostra ricerca abbiamo ipotizzato di acquistare un immobile usato a un prezzo di 200.000 €, usufruendo delle agevolazioni fiscali che la normativa consente di applicare sulla prima casa.

Prezzo, valore dichiarato e rendita catastale

L’obiettivo della nostra analisi è quello di capire come l’Italia si colloca sul fronte delle spese accessorie correlate all’acquisto di una prima casa.

Prima di cominciare è necessaria una precisazione: non può essere effettuato un calcolo comparativo preciso perché, a differenza degli altri Paesi dove le imposte sono pagate sul prezzo di vendita, in Italia le imposte vengono calcolate sulla rendita catastale.

In passato anche in Italia si pagava sul prezzo “dichiarato” della vendita, ma l’evasione fiscale ha fatto sì che fossero ridefiniti i termini.

I costi per l’acquisto della prima casa in Italia

Ecco l’elenco dei principali costi legati all’acquisto di un’abitazione usata (non soggetta a IVA e adibita ad abitazione principale).

  1. Imposta di Registro;
  2. tassa Archivio;
  3. imposta ipotecaria;
  4. imposta catastale;
  5. onorario notarile;
  6. contributo Cassa Nazionale Notariato, C.N.N., tassa consigliare;
  7. visure;

L’imposta di registro è fissata nella misura del 2% della rendita catastale rivalutata. La tassa d’archivio è regolata dal Decreto 27 novembre 2012, n.265 e ha un costo fisso di 39 €. Imposta ipotecaria e imposta catastale sono invece fissate in 50 € l’una.

Il costo del notaio per l’acquisto di un immobile

Il costo del notaio è la cosa che più ti preoccupa? Vediamo nel dettaglio a quanto possono ammontare le spese notarili per l’acquisto della prima casa.

La parcella notarile viene calcolata sulla base del prezzo di vendita e definito in base a degli scaglioni indicati dal Notariato.

Facciamo un esempio: per una compravendita da 200.000 € l’onorario notarile è compreso tra lo 0,75% e l’1,10% e quindi una parcella media di 1.650 €.

Questo range consente ai notai di avere un minimo di discrezionalità in fase di proposta di preventivo. Il contributo Cassa Nazionale Notariato, C.N.N., Tassa Consigliare sono voci correlate all’onorario notarile.

Infine troviamo i costi di visura che sono mediamente fissi e nella misura di 100 € circa.

I costi di imposta di registro, la tassa d’archivio, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale non sono soggetti a IVA in quanto sono spese anticipate per conto del cliente ed escluse dalla base imponibile ai sensi dell’art.15, comma 1,3 D.P.R. 633/72, mentre onorario, contributi C.N.N. tassa consigliare e visure sono soggetti a IVA del 22%.

Cos’è il “Credito d’imposta”?

Merita una menzione particolare il credito d’imposta che molto spesso gli acquirenti non conoscono e i professionisti coinvolti si dimenticano di dire.

È infatti possibile usufruire di questo credito che abbatte in maniera totale o parziale l’imposta di registro in caso di acquisto successivo alla vendita di un immobile adibito a prima casa. 

Costi di mediazione e dell’agenzia immobiliare

Solitamente, per diversi motivi, chi vuole vendere o comprare casa si affida a un’agenzia immobiliare. Il lavoro di mediazione ha un costo nel caso in cui l’operazione vada a buon fine e si parla quindi di una provvigione che si aggira solitamente intorno al 3%.

Leggi anche i Consigli per vendere casa tramite agenzia.

Nel nostro calcolo delle spese per l’acquisto della prima casa non abbiamo voluto tenere in considerazione la percentuale in quanto nel panorama Europeo si stanno affacciando nuovi modelli, che riducono questo costo attraverso l’industrializzazione del processo di vendita.

Agevolazioni prima casa e detrazioni

In Italia esistono delle agevolazioni sull’acquisto della prima casa introdotte dalla legge di Stabilità 2016. Se la cessione è assoggettabile a IVA l’agevolazione porta ad applicare un’aliquota ridotta del 4%, oltre che il pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale (200 euro ciascuna), dell’imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie.

Se invece non è assoggettabile ad IVA l’agevolazione consiste nell’applicazione dell’imposta proporzionale di registro ridotta del 2%, con imposta ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna.

Infine la detrazione per la dichiarazione dei redditi permette di detrarre un massimo di 4.000 € l’anno, con un’aliquota del 19%. Mentre per un mutuo legato alla costruzione o la ristrutturazione si scende ad un tetto massimo di 2.582,28 €.

Anche le spese notarili sono detraibili, ma con alcune importanti limitazioni. I costi oggetto di beneficio fiscale comprendono unicamente l’onorario del notaio per la sottoscrizione del contratto di mutuo.

È esclusa la possibilità di detrarre le spese sostenute per l’atto di compravendita in sé e gli oneri connessi eventualmente all’iscrizione o alla cancellazione dell’ipoteca ovvero quelli sostenuti dal notaio per conto dello stesso cliente.

Tutto ciò implica evidentemente che le spese notarili possono essere detratte soltanto nel caso sia stato stipulato un contratto di mutuo per l’acquisto di un immobile.

Come detto in precedenza, il beneficio fiscale è del 19% con una quota detraibile che non può superare i 4.000 euro. L’acquirente, in pratica, potrà ricevere un rimborso massimo di 760 euro.

Le imposte sulla casa legate al mutuo

Le spese per l’acquisto della prima casa non solo legate solo al prezzo dell’acquisto da estinguere, ma in caso di mutuo anche a tutte le spese accessorie legate a esso e così via per tutti i professionisti che dovrai chiamare per concludere l’accordo. In particolare stiamo parlando di spese notarili, di cui abbiamo già parlato, dell’imposta di bollo, della fase istruttoria ed eventualmente di polizze assicurative.

L’imposta sostitutiva è pari allo 0,25% del capitale erogato, ma se si è richiesta una finanziaria (in base alla legge n.191/04) si è tenuti al versamento dell’imposta ipotecaria per un valore del 2% dell’importo di iscrizione ipotecaria. Oltre a versare l’imposta di registro che equivale allo 0,50% di quest’ultima.

Un’ulteriore voce di spesa da considerare è il premio assicurativo da pagare per la tutela del bene acquistato. L’assicurazione incendio è richiesta obbligatoriamente e il suo costo totale dipende dal valore dell’immobile e dalla durata del mutuo.

La polizza può essere accesa dall’istituto erogatore che l’addebiterà nei costi di apertura in una sola rata, oppure rateizzando l’importo. A volte può anche capitare che la banca inviti il richiedente del mutuo ad accendere anche un’assicurazione sulla vita, ma questa varia in base all’età, al sesso e alla durata della polizza.

Le spese legate all’acquisto di un immobile in Europa

Finora abbiamo parlato solo del panorama italiano, ma quali sono i costi se comprate casa in un altro paese d’Europa? Quali sono le agevolazioni per l’acquisto di una casa in Germania o le tasse per comprare in Portogallo?

Abbiamo messo a confronto 9 Paesi dove le normative sulla proprietà sono simili. Come citato in precedenza per l’Italia le imposte di registro sono state calcolate sul prezzo di vendita, ma essendo la base imponibile (la rendita catastale aggiornata) quasi sempre più bassa del prezzo di vendita questo, dato è sopravalutato.

Primo classificato in Europa è il Lussemburgo che ha notai con costi di stipula bassi e una tassazione agevolata per la abitazione principale da far invidia a tutti.

Grazie al Bëllegen Akt un acquirente ha diritto ad un credito d’imposta di 20.000€ che diventa di 40.000 € se ha comprare è una coppia: quando è possibile applicare il Bëllegen Akt la tassa di registro ha un importo fisso di 100€.

Dallo studio emerge che gli onorari notarili italiani sono tra i più bassi d’Europa, terzi dopo Spagna e Portogallo. Da notare che per quanto concerne il Regno Unito abbiamo sostituito l’onorario notarile con la prestazione professionale dell’avvocato che stipula il contratto.

La classifica dei costi d’acquisto della prima casa

Anche sul fronte dell’imposta di registro tenendo conto che è calcolata sulla rendita rivalutata e del credito d’imposta acquistare in Italia come prima casa è vantaggioso rispetto al resto d’Europa.

Di seguito un riepilogo con la classifica dei costi relativi all’acquisto della prima casa:


Valore immobileOnorario NotarileImposta di registroDiritti e altre tasseTotale


ImportoPercentualeImportoPercentualeNomeImportoPercentuale
Italia€ 200.000,00€ 1.650,000,83%€ 4.000,002,00%Imposta di registro€ 100,000,05%€ 5.750,00
Francia€ 200.000,00€ 2.440,001,22%€ 11.813,005,91%Droits et taxes€ 1.250,000,63%€ 15.503,00
Germania€ 200.000,00€ 2.000,001,00%€ 7.000,003,50%Grunderwerbsteuer€ 2.000,001,00%€ 11.000,00
Spagna€ 200.000,00€ 500,000,25%€ 12.000,006,00%
€ 4.000,002,00%€ 16.500,00
Regno Unito€ 200.000,00€ 2.000,001,00%€ 4.000,002,00%Stamp Duty€ 0,000€ 6.000,00
Austria€ 200.000,00€ 3.000,001,50%€ 7.000,003,50%
€ 2.000,001%€ 12.000,00
Lussemburgo€ 200.000,00€ 1.254,000,63%1000,05%bëllegen Akt (14.000 €)00€ 1.354,00
Grecia€ 200.000,00€ 3.000,001,50%€ 18.000,009%
€ 1.000,000,50%€ 22.000,00
Portogallo€ 200.000,00€ 5.000,002,50%€ 4.000,002%
00€ 9.000,00